La production résidentielle comme levier de la régénération urbaine à Bruxelles


Première édition

La thèse de l'auteur est que Bruxelles ne souffre pas d’un problème d’espace pour les 20 ans à venir, mais que la situation qu’elle présente réclame une nouvelle manière de penser... Lire la suite

Quelles ont été les tendances de la production de logements dans les 20 premières années d'existence de la Région de Bruxelles-Capitale, et comment a évolué le système de relations entre les fonctions de l’habiter et celles qui permettent à la ville-région d’exister comme métropole internationale ? Comment les scénarios mis en oeuvre permettent-ils de penser les défis du futur, et de faire face aux évolutions de la démographie ?
La recherche a permis de produire une cartographie inédite de la production immobilière de 10 logements et plus entreprise entre 1989 et 2007, fondée d’une part sur une typologie morphologique, et d’autre part sur une analyse des processus et des stratégies des acteurs immobiliers privés.

Ce segment de la production immobilière s’insère dans un jeu de tensions urbanistiques lié à la nécessité de faire coexister, à l’intérieur des dix-neuf communes, deux dimensions de la ville : la ville comme pôle d’échanges économiques et la ville comme lieu de pratiques quotidiennes.

Par ailleurs, dans la ville contemporaine, cette problématique de la mixité fonctionnelle se complexifie: on observe une diversification des échelles territoriales auxquelles il convient de référer les équipements de la centralité urbaine, ce qui multiplie les effets de frontière et radicalise les différents statuts entre les espaces constitutifs de la ville.

La thèse de l’auteur est que Bruxelles ne souffre pas d’un problème d’espace pour les 20 ans à venir, mais que la situation qu’elle présente réclame une nouvelle manière de penser l’urbanisme.


Quelles ont été les tendances de la production de logements dans les 20 premières années d'existence de la Région de Bruxelles-Capitale, et comment a évolué le système de relations entre les fonctions de l’habiter et celles qui permettent à la ville-région d’exister comme métropole internationale ? Comment les scénarios mis en oeuvre permettent-ils de penser les défis du futur, et de faire face aux évolutions de la démographie ?
La recherche a permis de produire une cartographie inédite de la production immobilière de 10 logements et plus entreprise entre 1989 et 2007, fondée d’une part sur une typologie morphologique, et d’autre part sur une analyse des processus et des stratégies des acteurs immobiliers privés.

Ce segment de la production immobilière s’insère dans un jeu de tensions urbanistiques lié à la nécessité de faire coexister, à l’intérieur des dix-neuf communes, deux dimensions de la ville : la ville comme pôle d’échanges économiques et la ville comme lieu de pratiques quotidiennes.

Par ailleurs, dans la ville contemporaine, cette problématique de la mixité fonctionnelle se complexifie: on observe une diversification des échelles territoriales auxquelles il convient de référer les équipements de la centralité urbaine, ce qui multiplie les effets de frontière et radicalise les différents statuts entre les espaces constitutifs de la ville.

La thèse de l’auteur est que Bruxelles ne souffre pas d’un problème d’espace pour les 20 ans à venir, mais que la situation qu’elle présente réclame une nouvelle manière de penser l’urbanisme.


Livre broché - 48,00 €
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Spécifications


Éditeur
Presses universitaires de Louvain
Partie du titre
Numéro 1
Auteur
Priscilla Ananian,
Collection
Thèses de la Faculté d'architecture, d'ingénierie architecturale, d'urbanisme
Langue
français
Catégorie (éditeur)
Sciences appliquées > Urbanisme et développement territorial
BISAC Subject Heading
ARC000000 ARCHITECTURE
Code publique Onix
06 Professional and scholarly
CLIL (Version 2013-2019 )
3076 Architecture/Urbanisme
Description public visé
sociologues
Date de première publication du titre
01 septembre 2010
Subject Scheme Identifier Code
Classification thématique Thema: Urbanisme (villes et villages)
Type d'ouvrage
Thèse
Avec
Bibliographie
Langue originale
anglais

Livre broché


Details de produit
1 A4
Date de publication
01 septembre 2010
ISBN-13
978-2-87463-236-5
Ampleur
Nombre de pages de contenu principal : 318
Dépôt Légal
D/2010/9964/35
Code interne
83045
Format
16 x 24 x 1,8 cm
Poids
513 grammes
Prix
48,00 €
ONIX XML
Version 2.1, Version 3

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Sommaire


Introduction 1

Problématique de la recherche 4

Le statut de Bruxelles par rapport à la problématique de la recherche 10

Méthodologie de la recherche 16

a. La production récente d'opérations de type 10 logements et plus 16

b. Vérification des données auprès d'autres sources d'information obtenues auprès des institutions régionales 20

c. La représentation cartographique des permis d’urbanisme octroyés 20

d. Vérification de la réalisation des opérations sur le terrain à partir des permis d’urbanisme octroyés 21

e. Classification des permis d’urbanisme octroyés selon le type d’intervention 22

f. La réalisation d’une typologie des demandeurs de permis d’urbanisme de la filière privée de la production du logement 23

g. Analyses géostatistiques : l’espace de proximité des opérations de la production récente du logement 25

h. Le choix de cinq cas emblématiques 27

i. Le plan du rapport de thèse 27

Chapitre I

La question de la compatibilité des formes urbaines de la métropolisation et de l’habiter 29

Introduction 29

1.1. Équilibrage des fonctions et des dimensions de la ville 32

1.1.1. Le droit à la ville dans la configuration métapolitaine 32

1.1.2. Émergence de la classe créative : une nouvelle question urbaine? 35

1.1.3. La production d’habitat comme expression du conflit entre valeur d’usage et valeur d’échange 38

1.2. Échelles et systèmes de l’habiter dans le processus de régénération urbaine 39

1.2.1. La notion de cycle urbain dans le processus de métropolisation 39

1.2.2. L’émergence de l’économie symbolique et de la culture de l’habiter en ville 40

1.2.3. La notion de proximité et le voisinage multiscalaire 40

1.2.4. Les tactiques de l’habiter et la gentrification 41

1.2.5. Les politiques urbaines et les modèles de ville 42

1.3. Tension entre les formes urbaines de la métropolisation et de l’habiter dans les stratégies et modalités de reconstruction de la ville sur la ville 43

1.3.1. La notion de recyclage comme stratégie de développement urbain 44

1.3.2. L’occupation du sol : le modèle de Robert Auzelle 45

1.3.3. La notion de pattern de Christopher Alexander 46

1.3.4. La ville des courtes distances : le modèle de Richard Rogers et le New Urbanism 48

1.3.5. La notion de quartier : objet géographique, social et politique 51

1.3.6. La notion de confort public du quartier de Léon Krier 52

1.4. Compatibilité entre espaces de nature et formes urbaines de métropolisation 54

1.5. Le voisinage multiscalaire des lieux urbains 55

Chapitre II

Interprétation de la tension entre formes urbaines de l’habiter et de la centralité entre 1830 et 1989 à Bruxelles à partir de cinq opérations-témoins emblématiques 59

Introduction 59

2.1. Le quartier Léopold, première opération d’urbanisation extensive à l’extérieur du Pentagone 60

2.1.1. Proximité du nouveau quartier résidentiel aux équipements de la Ville 61

2.1.2. Les stratégies développées autour de l’opération immobilière du quartier Léopold 63

2.2. Voûtement de la Senne et aménagement des boulevards centraux : la place de l’habitat dans le processus de restructuration et embellissement du centre 64

2.2.1. Les représentations de la reconquête du centre par le type d’habitat, d’espace public et d’équipement 65

2.2.2. Les stratégies développées par la Ville pour motiver la promotion immobilière dans le processus de restructuration du centre 66

2.3. Restructuration du quartier Notre-Dame-aux-Neiges 67

2.3.1. Habitat et pôles d’attraction du quartier Notre-Dame-aux-Neiges 68

2.3.2. La Ville vient au secours du promoteur privé face à la crise immobilière 69

2.4. La restructuration du centre de Bruxelles et le Paris d’Haussmann 71

2.5. Restructuration du centre de Bruxelles et organisation de l’extension 73

2.6. Délocalisation du port intérieur et urbanisation du site par l’habitat et le commerce de gros 74

2.6.1. La création d’un nouveau quartier à l’emplacement du port intérieur 75

2.6.2. La Ville lotit le foncier résultant du comblement du bassin 76

2.7. L’urbanisation extensive accélérée par l’Expo 58 77

2.8. La place de l’habitat dans la restructuration du quartier Nord 78

2.8.1. L’espace public dans l’évolution du Plan Manhattan 79

2.8.2. La promotion immobilière du World Trade Center bruxellois 80

2.9. L’installation de l’Agglomération de Bruxelles et le début du processus de requalification des quartiers défavorisés 81

Conclusions 83

Chapitre III

La transformation de Bruxelles par le logement depuis 1989 85

Introduction 85

3.1. La politique de revitalisation urbaine à Bruxelles depuis 1989 89

3.2. Autres dynamiques de transformation de la ville par le logement : le marché immobilier 91

3.3. Matériaux et modalités 93

3.3.1. Méthode de l’approche morphologique 93

3.3.2. Études de cas 95

3.3.2.1. Réurbanisation du site de l’ancien hôpital militaire d’Ixelles 95

3.3.2.2. Reconversion des friches issues de la délocalisation des grands équipements 98

3.3.2.3. Reconversion des anciennes fonderies Nestor Martin 98

3.3.2.4. Reconversion de bâtiments existants 101

3.3.2.5. Restructuration du quartier Nord 101

3.3.2.6. Développement de la mixité fonctionnelle des zones administratives 104

3.3.2.7. Remplissage du coin de la rue de Dinant et de la rue de l’Escalier 104

3.3.2.8. Remplissage de parcelles 107

3.3.2.9. Lotissement d’une parcelle communale à Jette en bordure de la Région 108

3.3.2.10. Urbanisation nouvelle 110

3.4. Typologie des matériaux et modalités de production du logement en Région de Bruxelles-Capitale depuis 1989 111

3.5. La production d’espaces communs ou publics liés aux formes de la production considérée 114

Conclusions 116

Chapitre IV

Caractéristiques générales de la production d’opérations de 10 logements et plus à Bruxelles depuis 1989 119

Introduction 119

4.1. Une cartographie inédite 120

4.2. Spatialisation de la production analysée 121

4.2.1. Distribution des opérations par strate d’urbanisation 121

4.2.2. Distribution de la production par commune 124

4.2.3. Distribution des opérations par secteur statistique 127

4.2.4. Contribution des opérations à la densification de la ville en fonction du découpage morphologique et statistique 129

4.2.4.1. Densités de logements produites par les opérations en fonction du découpage morphologique 129

4.2.4.2. Densités de logements produites par les opérations en fonction du découpage statistique 131

4.3. Caractéristiques morphologiques de la production considérée 132

4.3.1. Incidence sur l’emprise bâtie au sol 132

4.3.2. Inscription des opérations par rapport aux dimensions des mailles des quartiers d’habitat 134

4.3.3. La mobilisation des terrains par les opérations de 10 logements et plus 135

4.3.4. Les mobilisations de terrains pour la production résidentielle future 138

4.3.5. Distribution de deux catégories de produits-logement : l’immeuble à appartements et la maison unifamiliale 140

4.4. Caractéristiques procédurales de la production considérée 142

4.4.1. Rythme de la production de logements 142

4.4.2. Distribution des opérations par filière de production et par rapport à l’EDRLR 144

Conclusions 149

Chapitre V

L’espace de proximité des opérations de 10 logements et plus et leur contribution aux formes et structures de la ville 153

Introduction 153

5.1. Connectivité aux réseaux de transports en commun 154

5.1.1. Proximité des stations de métro 157

5.1.2. Proximité des quartiers de gare 159

5.1.3. Proximité des entrées de ville répertoriées dans le 2e PRD 161

5.2. Proximité des espaces ouverts 162

5.2.1. Proximité des espaces de nature 163

5.2.2. Transformation des abords de places et squares par les opérations de 10 logements et plus 165

5.3. Proximité des commerces 166

5.4. Proximité des équipements d’intérêt collectif 168

5.5. L’espace de proximité de cinq cas emblématiques 171

5.6. La transformation des structures morphologiques existantes 172

5.6.1. Transformation des chaussées par les opérations de 10 logements et plus 173

5.6.2. Transformation des voiries régionales par des opérations de 10 logements et plus 174

5.6.3. Transformation du bord du canal par des opérations de 10 logements et plus 175

5.7. Contributions de cinq opérations emblématiques de production du logement aux formes, fonctions et structures de la ville 177

Les Jardins de la Couronne 178

Le Jardin des Fonderies 179

Résidence Novalis 180

Les Remparts de Dinant 181

Les Jardins de Jette 182

5.7.1. Contribution des opérations aux structures, formes et fonctions de la ville par la dynamique de nouvelles urbanisations 183

5.7.2. Contribution des opérations aux structures, formes et fonctions de la ville par la dynamique de recyclage d’urbanisations existantes 184

Conclusions 185

Chapitre VI

Production de 10 logements et plus : acteurs et processus 189

Introduction 189

6.1. Montage et phasage de l’opération immobilière à Bruxelles pour cinq cas emblématiques 190

6.1.1. Initiative et élément initiateur du projet 191

6.1.2. Métiers et coalitions d’acteurs immobiliers mobilisés 192

6.1.3. Le phasage du projet et les interactions public – privé mobilisées 195

6.2. Qui sont les acteurs de la production résidentielle à Bruxelles? 202

6.2.1. Les associations momentanées 204

6.3. D’où proviennent les demandeurs de permis d’urbanisme (sociétés privées) qui créent du logement à Bruxelles ? 205

6.3.1. Distribution des demandeurs de permis d’urbanisme (sociétés privées) en fonction de leur région d’origine 206

6.4. La répartition des demandeurs de permis d’urbanisme sur le marché du logement bruxellois 207

6.5. Les métiers de la production résidentielle à Bruxelles selon la classification

NACE-BEL 2008 de l’Institut National de Statistiques 208

6.5.1. La prédominance des promoteurs immobiliers parmi les demandeurs de permis d’urbanisme 210

6.5.2. Variation de taille d’opérations selon les métiers exercés par les demandeurs de permis d’urbanisme 211

Conclusions 212

Chapitre VII

Production de 10 logements et plus : Choix de localisation des acteurs immobiliers privés et leviers de la production résidentielle 215

Introduction 215

7.1. Choix de localisation des promoteurs, entrepreneurs et marchands de biens 216

7.1.1. Caractéristiques générales de localisation des opérations associées à des demandeurs de permis d’urbanisme classifiés comme promoteurs 217

7.1.2. Caractéristiques générales de localisation des opérations associées à des demandeurs de permis d’urbanisme classifiés comme entrepreneurs 220

7.1.3. Caractéristiques générales de localisation des opérations associées à des demandeurs de permis d’urbanisme classifiés comme marchands de biens 222

7.2. L’opportunité comme logique d’action récurrente des acteurs immobiliers privés 224

7.2.1. La densité de logements autorisée 224

7.2.2. La prise en compte des paramètres urbanistiques 225

7.2.3. La chute spectaculaire des taux hypothécaires entre 2002 et 2003 226

7.2.4 La maîtrise du foncier : dimensions du terrain permettant le développement d’opérations de 30 à 40 logements 226

7.2.5. La durée de l’opération : de 3 à 5 ans de la maîtrise du foncier à la commercialisation 227

7.2.6. Le choix de localisation et le prix de commercialisation 227

7.2.7. Le moyen de gamme : créneau du marché immobilier à développer 228

7.3. Les leviers de la production résidentielle à Bruxelles depuis la régionalisation 229

7.3.1. Leviers générés par les modes de régulation de l’action publique 230

7.3.1.1. Développement de la mixité fonctionnelle au centre par le PRD 231

7.3.1.2. L’effet d’entraînement généré par les politiques publiques de revitalisation urbaine 232

7.3.1.3. Régulation de la mixité fonctionnelle par le PRAS 232

7.3.1.4. La production résidentielle générée par les charges d’urbanisme 233

7.3.2. Leviers générés par le déblocage foncier et immobilier suivi de la viabilisation des opérations 233

7.3.2.1. Le déblocage de terrains et de bâtiments générés par la SDRB 233

7.3.2.2. Le déblocage de bâtiments désaffectés par la création de la bourse d’achats collectifs 234

7.3.2.3. Le déblocage du patrimoine foncier communal 234

7.3.2.4. Le déblocage du patrimoine foncier militaire 235

7.3.2.5 Le déblocage de friches à l’intérieur des zones leviers 235

7.3.2.6 Le déblocage de terrains dans le cadre de la réalisation du Plan Logement 236

7.3.3. Les déterminations socio-économiques comme leviers privés de la production résidentielle 237

7.3.3.1. La diminution des taux hypothécaires sur le marché immobilier 237

7.3.3.2. La diminution des droits d’enregistrement à Bruxelles 237

7.3.3.3. Relations entre promoteurs et hommes politiques 237

7.3.3.4. La commercialisation relativement aisée des logements haut de gamme 238

7.3.3.5. Le basculement des promoteurs vers le résidentiel dû à la concurrence sur le marché des bureaux 238

7.3.3.6. Les contraintes de la crise économique : une réorientation possible du secteur vers le moyen de gamme 238

Conclusions 238

Conclusions générales 241

20 ans de production résidentielle à Bruxelles 241

a. La production résidentielle a majoritairement été un processus de reconstruction de la ville sur la ville 242

b. La production analysée a contribué à une densification des nœuds de réseaux de transport en commun et des entrées de ville en périphérie 243

c. Les opérations de constructions nouvelles produisent des densités plus fortes que les transformations de bâtiments existants 243

d. La production considérée contribue à une recomposition des axes structurants de la capitale 245

e. La production résidentielle a peu contribué à fabriquer des espaces publics mais a contribué à fabriquer des espaces communs 246

f. Stratégies de territorialisation différentiée des acteurs immobiliers privés : promoteurs, entrepreneurs et marchands de biens 246

Modalités de densification de la ville par le logement dans les 20 années à venir 248

a. Les ressources de l’urbanisation nouvelle : terrains agricoles, à bâtir et vagues 249

b. Les ressources de la réurbanisation de grandes friches : les friches ferroviaires et portuaires et les terrains générés par le futur regroupement d’équipements 251

c. Les ressources de la reconversion de bâtiments – les bureaux vacants et/ou obsolètes – futurs objets de reconversion en logements ? 253

d. Les ressources du remplissage : multiples et difficiles à quantifier 254

Possibilités d’ouverture vers la gestion de la ville 256

a. Promouvoir une densification plus radicale de la première couronne ? 256

b. Maintenir la concentration de l’action publique dans l’EDRLR ? 257

c. Soutenir l’investissement des petites structures de promotion privées dans l’EDRLR pour la création de logements moyen de gamme 258

d. Débloquer un quota de terrains publics en deuxième couronne 258

e. Injecter du logement conventionné dans des opérations où la maîtrise du terrain revient au secteur privé 259

La question du voisinage multiscalaire des lieux urbains 260

a. Le voisinage multiscalaire à l’intérieur du bâtiment 262

b. Le voisinage multiscalaire entre bâtiments mitoyens 262

c. Le voisinage multiscalaire des bureaux de multinationales 262

d. Le voisinage multiscalaire favorisé par la création d’un espace ouvert 262

e. Le voisinage multiscalaire généré par les centres de communes 263

f. Le voisinage multiscalaire généré par les grands équipements commerciaux 263

g. Le voisinage multiscalaire généré par les infrastructures logistiques 263

h. Le voisinage multiscalaire généré par les grands équipements emblématiques 264

Recommandations urbanistiques pour la cohabitation des fonctions et des échelles à Bruxelles 264

a. La densification des réseaux de transports en commun pour rapprocher les lieux multiscalaires et amenuiser l’incidence de l’automobile sur le confort public du quartier 265

b. L’espace public paysagé comme élément de composition urbaine : interface morphologique entre habitat et équipements de la métropole 265

c. Hiérarchiser les espaces et les accès pour rendre compatible le voisinage multiscalaire 265

d. Développer la structure polycentrique intra-urbaine de Bruxelles pour favoriser la complémentarité des lieux 266

e. Renforcer la polyvalence des lieux et développer la mixité temporelle pour concilier processus de densification de la ville par le logement et processus de métropolisation 266

Références 269

Références bibliographiques 269

Références internet 275

Annexe I 277

Annexe II 285

Annexe III 291

Annexe IV 295

Annexe V 297