Acteurs et pratiques de la production foncière immobilière à Ourossogui (Sénégal)

Sommaire

Introduction 5
Chapitre 1 – Point de départ, cadre théorique et démarche méthodologique de l'étude 11
1.1 Le Point de départ de l’étude 11
1.1.1 Ourossogui : un don du diamant et des pierres précieuses 11
1.1.2 Pertinence d’une étude sur la production foncière et immobilière à Ouorossogui 14
1.1.2.1 Ourossogui : une marchandisation progressive de la terre à usage d’habitat 15
1.1.2.2 Ndioum et Matam : des villes marquées par une absence de marchés fonciers et immobiliers émergents 16
1.2 Cadre théorique 20
1.2.1 Problématique 20
1.2.2 Objectifs de l’étude 23
1.2.2.1 Objectifs généraux 23
1.2.2.2 Objectifs spécifiques 24
1.2.3 Eclairages conceptuels 24
1.2.4 Revue de la littérature 28
1.2.4.1 De la non-autonomie de la scène foncière et immobilière 28
1.2.4.2 Du repérage et de la typologie des acteurs sur la scène foncière et immobilière 30
1.2.4.3 Du métissage des pratiques foncières et immobilières 33
1.2.5 Hypothèses 34
1.2.5.1 Hypothèse principale 34
1.2.5.2 Hypothèses secondaires 35
1.3 Démarche méthodologique 36
1.3.1 Orientation méthodologique : Perspective interactionniste et démarche socio-anthropologique 36
1.3.2 Echantillonnage : Groupes d’acteurs, lieux d’observation et procédé de sélection des personnes à interviewer 38
1.3.3 Méthodes de collecte des données 42
1.3.3.1 Les récits de vie 42
1.3.3.2 Les entretiens avec les informateurs privilégiés 46
1.3.3.3 Les entretiens informels et l’observation de la vie quotidienne d’Ourossogui 46
1.3.4 Qualité des données 47
1.3.5 L’analyse des récits de vie 49
Chapitre 2 – Le contexte d’Ourossogui 53
2.1 Le cadre physique 54
2.1.1 La situation et le site 54
2.1.1.1 La situation de la localité 54
2.1.1.2 Le site de la localité 55
2.1.2 Données climatiques 56
2.1.2.1 La pluviométrie 56
2.1.2.2 Saisons 57
2.1.3 Sols et végétation 58
2.1.3.1 Sols 58
2.1.3.2 Végétation 58
2.2 Le cadre humain 59
2.2.1 L’histoire de la fondation du village et du peuplement 59
2.2.2 Données démographiques 62
2.2.2.1 Critique des données démographiques de Ourossogui 63
2.2.2.2 Ourossogui : forte croissance de la population et importante migration sélective 70
2.2.3 Données sociales 72
2.2.3.1 Analyse structurelle de la société ourossogoise 72
2.2.3.2 Analyse dynamique de la société ourossogoise 79
2.2.4 Données administratives et politiques 81
2.2.4.1 Données administratives 81
2.2.4.2 Données politiques 83
2.2.5 Données économiques 88
2.2.5.1 Ourossogui des origines jusqu’en 1967 ou l’histoire économique d’un petit village du diéri 88
2.2.5.2 La vie économique à Ourossogui de 1967 à la fin des années '80 90
2.2.5.3 Ourossogui de 1990 à nos jours ou l’amorce d’une économie urbaine 91
Chapitre 3 – Production foncière et immobilière à Ourossogui : bilan historique 93
3.1 Le foncier agricole 93
3.1.1 Histoire du patrimoine foncier de la localité 93
3.1.2 Pertinence d’un regard sur l’évolution du foncier agricole dans cette étude 95
3.1.2.1 Approche factuelle de la relation entre le foncier agricole et le foncier urbain 95
3.1.2.2 Foncier agricole et le foncier urbain : une même instrumentalisation politique ? 97
3.2 Le foncier à usage d’habitat ou foncier urbain 97
3.2.1 Etapes du développement spatial d’Ourossogui 98
3.2.1.1 La lente évolution du noyau traditionnel de peuplement 99
3.2.1.2 L’émergence de nouveaux quartiers 103
3.2.1.3 La phase d’urbanisation de la localité 105
3.3 L’acquisition du foncier à usage d’habitat et sa valorisation dans le temps 108
3.3.1 La phase d’articulation non commerciale du sol urbain 108
3.3.1.1 Un usage non commercial du sol 108
3.3.1.2 Un répertoire varié de procédures d’acquisition 111
3.3.2 La phase transitionnelle : le temps du « Waw koda » et des premières transactions foncières 113
3.3.2.1 Le Waw koda 114
3.3.2.2 Les transactions foncières 122
Chapitre 4 – Production foncière et immobilière à Ourossogui de 1990 à nos jours : Phases, Acteurs et Pratiques 127
4.1 Les catégories d’acteurs 127
4.1.1 L’institution communale 127
4.1.2 Les demandeurs de parcelles 129
4.1.3 Les émigrés 130
4.1.4 Les commerçants 133
4.2 Les phases de la production foncière et immobilière à Ourossogui 138
4.2.1 La réalisation d’une opération de lotissement au Sénégal 139
4.2.1.1 Les tâches effectuées par l’urbanisme 140
4.2.1.2 Les tâches effectuées par le cadastre 142
4.2.1.3 Les tâches effectuées par les domaines 143
4.2.2 Les différentes phases et les différents acteurs de la production foncière et immobilière à Ourossogui 143
4.2.2.1 L’acquisition foncière primaire 144
4.2.2.2 L’acquisition foncière secondaire 161
4.2.2.3 La valorisation foncière primaire 173
4.2.2.4 L’acquisition foncière tertiaire : l’achat des parcelles par les émigrés 175
4.2.2.5 La valorisation des parcelles achetées par les émigrés 180
4.2.2.6 Résumé synthétique des phases, des acteurs et de leurs activités sur la scène foncière et immobilière à Ourossogui 191
Chapitre 5 – Essai de caractérisation des pratiques foncières et immobilières à Ourossogui 195
5.1 Caractéristiques des pratiques foncières et immobilières 195
5.1.1 Des pratiques foncières opaques 195
5.1.2 Des pratiques décalées par rapport aux lois et aux règlements 204
5.1.3 Hybridité 209
5.1.3.1 Une hybridité dans les formes que revêtent les pratiques 210
5.1.3.2 Une hybridité dans la nature des pratiques 211
5.1.2.3 Une hybridité dans la fonctionnalité des pratiques 211
5.1.3.4 Une hybridité dans l’intentionnalité des pratiques 212
5.1.4 Opportunisme des pratiques 213
5.1.4.1 Le transfert de risque 213
5.1.4.2 Le moment opportun : profiter d’un moment favorable pour porter un coup décisif 215
5.1.5 Une rationalité (et une flexibilité) de l’action 216
5.1.5.1 Des pratiques adaptées 216
5.1.5.2 Des pratiques régies par des principes 218
5.2 Aptitude des acteurs et notion d’interface 219
5.2.1 De l’aptitude des acteurs évoluant sur la scène foncière et immobilière 219
5.2.2 Des acteurs à l’intérieur d’interfaces 221
Conclusion générale de l’étude 225
Bibliographie 237
Annexes 249
Annexe 1 : Liste des cartes, des tableaux, des figures et des schémas 249
Liste des cartes 249
Liste des tableaux 249
Liste des figures 249
Liste des schémas 250
Annexe 2 : Lexique-thesaurus comprenant quelques expressions locales tirées des discours 251
A. Catégories locales 251
B. Axiomatique locale 251